Förverkande

Om en hyresgäst missköter sig kan hyresvärden ha rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Det kallas för att hyresrätten förverkas. Även bostadsrätter kan förverkas. Några exempel på misskötsamhet är:

• obetalda hyror
• uthyrning i andra hand utan tillåtelse
• brottslig verksamhet
• lokalen används för annat ändamål än det avtalade
• spridning av ohyra och vanvård
• störningar
• hyresgästen vägrar ge hyresvärden tillträde

För att en uppsägning ska få rättslig verkan krävs att vissa regler följs. Vid en del typer av misskötsamhet måste hyresgästen få möjlighet att rätta sig innan uppsägning får ske. Särskilda formkrav styr hur handlingarna ska utformas, vad de ska innehålla och hur de ska delges.

Underhållsansvar

Vem ansvarar för bostadsrätten?

Bostadsrättsföreningen äger huset och därmed lägenheterna. Bostadsrättshavaren ansvarar trots det för att hålla sin lägenhet i gott skick på egen bekostnad. Till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterväggar.

I vissa fall kan föreningen ändå ansvara för åtgärder i lägenheten, exempelvis vid brandskada och vattenledningsskada. Föreningen ansvarar också för skador i lägenheten som uppkommit på grund av föreningens vårdlöshet.

Ska bostadsrättshavare betala för fuktskador?
En man upptäckte att det läckte vatten genom taket i hans lägenhet. Man lät göra en besiktning, som visade att vattenskadan hade orsakats av otätheter i fastighetens yttertak. Föreningen hade dock inte orsakat läckaget genom vårdslöshet. Skador hade uppkommit både i lägenheten och på yttertaket. Föreningen fick bekosta ett nytt tak, men behövde inte betala för spackling och ommålning av innertaket i lägenheten. Bostadsrättshavaren ansvarade för det inre underhållet. (Högsta domstolens dom NJA 2019 s. 1013)

Bostadsrättshavaren ansvarar även för underhåll av mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Däremot ansvarar bostadsrättsföreningen för reparation av vissa ledningar:

• avlopp
• värme
• gas
• elektricitet
• vatten

Det kan också finnas andra undantag i föreningens stadgar. Kontakta oss för en bedömning av ditt fall.

Klander av stämmobeslut

Kan man upphäva ett stämmobeslut?

Det händer att en bostadsrättsförening fattar felaktiga beslut på stämman. En bostadsrättshavare kan då begära att beslutet ändras eller upphävs. Det kallas att klandra stämmobeslutet.

Vad krävs för giltigt stämmobeslut?
En bostadsrättsförening beslutade vid en stämma om nya andelstal. Månadsavgiften höjdes för tre bostadsrätter och sänktes för de andra. Förslaget röstades igenom enhälligt av de närvarande på stämman. Kallelser till stämman hade delats ut i brevinkasten till föreningens lägenheter. En av medlemmarna bodde dock i Luxemburg och hyrde ut sin lägenhet i andra hand. Han hade därför inte fått del av kallelsen till stämman. Hovrätten upphävde stämmobeslutet, eftersom det inte hade kommit till i behörig ordning. (Svea hovrätt, RH 2010:32)

Enligt likhetsprincipen ska alla medlemmar behandlas lika. Den får inte fatta beslut som ger en otillbörlig fördel åt någon på bekostnad av föreningen eller någon enskild medlem. Sådan diskriminering är otillåten.

Hur tillämpas likhetsprincipen?
En bostadsrättsförening beslutade vid en stämma att installera hissar. Kostnaden för installationen skulle enligt föreningens stadgar fördelas efter andelstalen. Medlemmar i föreningen klandrade beslutet och menade att de inte hade någon nytta av hiss. Hovrätten höll med om att vissa medlemmar gynnades av beslutet på bekostnad av andra. Dock ställdes krav i plan- och bygglagen på att bostäders tillgänglighet. Beslutet stred inte mot likhetsprincipen, eftersom den fördel som vissa medlemmar fick av hissen inte var otillbörlig. (Hovrätten över Skåne och Blekinge, RH 1990:118)

Styrelseansvar

Bostadsrättsföreningens styrelseledamöter ska utföra sitt uppdrag med omsorg och lojalitet samt främja föreningens intressen. En styrelseledamot som skadar föreningen när uppdraget fullgörs kan bli skadeståndsskyldig.

Fastighetsköp

En fastighet är mark med en individuell beteckning i fastighetsregistret. På marken kan det finnas byggnader, ledningar, stängsel, träd och växter som hör till fastigheten.

När man köper och säljer fastigheter gäller jordabalkens regler. Köparen får bara åberopa sådana dolda fel som man inte borde ha upptäckt när man undersökte fastigheten. Undersökningspliktens omfattning varierar och beror bland annat på vad som har sagts under förhandlingarna inför köpet.

Vad omfattar undersökningsplikten?
En kvinna köpte en fastighet av två makar. När kvinnan skulle använda duschen för första gången rann vattnet inte undan i avloppet och det kom upp avloppsvatten ur diskhon. Det blev senare totalstopp. Kvinnan försökte åtgärda felet med propplösande soda. Det fungerade inte. Hon anlitade ett slamsugningsföretag för att tömma trekammarbrunnen och avloppstanken. Inte heller det hjälpte. Vid besiktning upptäcktes att avloppssystemet blivit tätt så att det inte kunde ta emot vatten. Kvinnan begärde prisavdrag av makarna. Makarna bestred kravet och sa att de aldrig hade haft något problem med avloppet. Tingsrätten tyckte att kvinnan borde ha undersökt avloppet närmare genom att lyfta på locket till brunnen för att se hur högt vattnet stod. Högsta domstolen gjorde en annan bedömning. Makarna hade ju aldrig haft något problem med avloppet, så det fanns ingen anledning för kvinnan att lyfta på locket. Hon hade ändå inte kunnat upptäcka felet. Kvinnan fick därför avdrag på priset. (”Trekammarbrunnen”, Högsta domstolens mål NJA 1996 s. 584)

Även säljaren har en upplysningsplikt. Om man vid köpet undanhåller information om fel och brister kan man senare tvingas betala tillbaka en del av köpeskillingen.

Vad omfattar upplysningsplikten?
Efter ett fastighetsköp flyttades en rondell mycket närmare fastigheten, vilket innebar trafikstörningar som påverkade fastighetens attraktivitet. Vid försäljningen hade säljaren känt till kommunfullmäktiges beslut att flytta rondellen. Han hade rentav ansträngt sig för att hindra beslutet genom att skicka brev till kommunens byggnadsnämnd. Ändå hade han inte nämnt något om rondellen för köparna när han sålde fastigheten. Han sa bara att vägen skulle breddas. Högsta domstolen ansåg att säljaren utnyttjat köparens okunskap för att få ett högre pris. Han borde ha berättat om rondellen för köparen. Säljaren fick därför betala tillbaka en del av köpeskillingen. (”Rondellfallet”, Högsta domstolens mål NJA 1981 s. 894)

Bostadsrättsköp

Vad gör man vid fel i köpt bostadsrätt?

En bostadsrätt är en andel i en bostadsrättsförening med rätten att nyttja en viss lägenhet. Tyvärr förekommer det att köparen känner sig lurad av säljaren, eftersom det visar sig vara fel på lägenheten. Köparen kan då kräva att säljaren rättar till felet eller betalar tillbaka en del av priset. Om felet är allvarligt kan köparen i vissa fall häva köpet. Säljaren får tillbaka lägenheten och köparen får tillbaka sina pengar.

Bostadsrätter säljs ofta i befintligt skick, men de kan ändå vara felaktiga. Säljaren får inte lämna uppgifter som inte stämmer och bostadsrätten får inte vara mycket sämre än förväntat.

Vad krävs för prisavdrag för felaktigt badrum?
En person köpte bostadsrätten till en lägenhet i ett radhus. Bostadsrätten såldes i befintligt skick. Badrummet hade renoverats fem år tidigare. Efter köpet upptäcktes att badrummet hade många fel. Det fanns inget tätskikt bredvid och bakom varmvattenberedaren. Plattsättningen var bristfällig. Det förekom genomföringar av rör i golvet och därmed i golvets tätskikt. Lutningen på golvet var bristfällig och golvbrunnen var igensatt. Bristerna innebar en konkret och förhöjd risk för fuktskador. Hela badrummets tätskikt behövde göras om genom en totalrenovering. Renoveringen av badrummet kostade cirka 6 % av köpeskillingen, vilket innebar att bostadsrätten var mycket sämre än köparen kunnat räkna med. I objektsbeskrivningen hade säljaren dessutom angett att badrummet var helkaklat, men det stämde inte. Bostadsrätten ansågs därför felaktig, trots att den hade sålts i befintligt skick. Säljaren dömdes att betala ett prisavdrag till köparen. Högsta domstolen yttrade att badrum har en central funktion i en lägenhet, vilket hade betydelse för bedömningen. (”Badrummet i radhuset”, Högsta domstolens dom NJA 2020 s. 951)

Om du har köpt en bostadsrätt och upptäcker fel är det viktigt att omedelbart reklamera till säljaren, annars kan du förlora din rätt.

När behöver man reklamera fel i bostadsrätt?
Ett inkassobolag sålde en bostadsrättslokal till ett fastighetsbolag. I objektsbeskrivningen angavs att storleken enligt bostadsrättsföreningen var 1 297 kvm boarea. I överlåtelseavtalet fanns däremot ingen information om lokalens area. Det framkom senare efter mätning att arean endast var 1 195 kvm. Fastighetsbolaget begärde prisavdrag för att arean var mindre än avtalat. Högsta domstolen konstaterade att inkassobolaget hade friskrivit sig från ansvar för fel, men att inkassobolaget samtidigt hade lämnat en preciserad areauppgift. Friskrivningen utgjorde därför inget hinder mot prisavdrag. Den preciserade uppgiften hade företräde framför friskrivningen. Dock hade fastighetsbolaget reklamerat felet nästan ett helt år efter tillträdet till lokalen. En näringsidkare borde ha kontrollmätt lokalen tidigare, resonerade Högsta domstolen. Fastighetsbolaget hade reklamerat för sent, så talan ogillades. (”Bostadsrättslokalen”, Högsta domstolens dom NJA 2016 s. 237)