Expert Entreprenadrätt – rätt pris, försening, byggfel och ÄTA-arbeten. Skadestånd och vite
Entreprenadtvister handlar om betalning och priset, särskilt för tillkommande och oförutsedda arbeten. Beställaren kan vara missnöjd med utförandet och anse att arbetet inte håller rätt standard. Problemen leder ofta till förseningar och att det blir svårt att samarbeta. Vårt jobb är att lösa situationen.
Kontakta ossEn entreprenör som arbetat vill ha betalt, oavsett om det är fast pris eller löpande räkning. Om man inte kommit överens om priset ska entreprenören få skäligt betalt. För att komma fram till vad som är skäligt tittar man på normala marknadspriser.
Varför göra prisavdrag för byggfel?
En entreprenör åtog sig att projektera och utföra ett bostadshus. Beställaren hävde avtalet efter att arbetena påbörjats. Entreprenören krävde betalt för vad som utförts och fallet hamnade i domstol. Beställaren påstod att arbetet var felaktigt utfört, men entreprenören hade redan gjort avdrag för det. Domstolen ansåg att begärt pris var skäligt och gav entreprenören full rätt till betalning. (Hovrätten över Skåne och Blekinge i mål T 1500-08)
Vid löpande räkning är inte något fast pris bestämt på förhand. Det är då särskilt viktigt att dokumentera vad som utförs. Beställaren behöver kunna kontrollera vad entreprenören tagit betalt för och hur priset beräknats.
Hur detaljerad måste dokumentation vara?
Ett företag anlitades av en privatperson för att utföra spackling, målning och montering av dörrar på dennes villafastighet. Man hade kommit överens om ett timpris men kunde inte enas om hur många timmar som var rimligt. Företaget redovisade vilka personer som arbetat dag för dag och hur många timmar. Det framgick dock inte av tidsredovisningen vilket arbete som hade utförts och hur tiden fördelade sig mellan olika arbetsmoment. Redovisningen gav inte någon klar bild av det arbete som utförts. Eftersom det inte gick att bedöma om nedlagd tid varit befogad fick inte företaget betalt för fakturerad tid. (”Gripenhus”, Högsta domstolens dom NJA 2016 s. 1101)
En utomstående ska kunna bedöma vad som varit rimlig tid och materialkostnad. Det bör därför framgå vem som utfört varje arbetsmoment och när arbetet skett. Dokumentationen ska vara så komplett som möjlig och innehålla information om:
vad för slags arbete som utförts
specifika åtgärder och använt material
antal timmar för varje enskilt moment
mängden förbrukat material
Priset bör anges per arbetstimme och per enhet för materialet.
När ska man upprätta arbetsdagbok?
En bostadsrättsförening gav en byggentreprenör i uppdrag att omvandla ett kontorshus till ett flerbostadshus på löpande räkning. Bostadsrättsföreningen invände mot fakturorna och fallet hamnade i domstol. Entreprenören upprättade i efterhand en dagbok över arbetena. Tingsrätten litade inte på underlaget, eftersom det kommit för sent. Entreprenörens dokumentation var inte tillräckligt bra, så bostadsrättsföreningen behövde inte betala för allt som fakturerats. Dokumentation av arbetena bör ske löpande. (Stockholms tingsrätts dom i mål T 17237-12)
Om parterna är oense om man kommit överens om fast pris eller löpande räkning behöver avtalet tolkas. Det är den som påstår att fast pris har avtalats som har bevisbördan för det. Annars gäller löpande räkning.
Vem ska bevisa fast pris?
Ett monteringsföretag hade tagit på sig att installera portar på en livsmedelscentral. Företaget fakturerade arbetet per timme utan att beställaren protesterade mot fakturorna. Beställaren påstod senare att man hade kommit överens om ett fast pris, medan monteringsföretaget hänvisade till sina fakturor och hävdade att arbetet utförts på löpande räkning. Eftersom fast pris inte kunde bevisas fick företaget rätt till löpande räkning i både tingsrätten och hovrätten. (Göta hovrätts dom i mål T 774-08)
Ofta finns inslag av både fast pris och löpande räkning, till exempel fast pris där elarbeten tillkommer på löpande räkning. Det förekommer också takpris, ungefärligt pris, mängdreglering och andra ersättningsformer.
Vad är ett takpris?
En entreprenör anlitades av en privatperson för att bygga om ett fritidshus till permanentbostad. Efter att entreprenaden färdigställts ansåg beställaren att han betalat för mycket. I avtalet hade parterna angett ett budgeterat pris. Entreprenören var av uppfattningen att avtalet ingåtts på löpande räkning, medan beställaren ansåg att man varit överens om ett högsta pris, ett så kallat takpris. Både tingsrätten och hovrätten tolkade budgeterat pris som ett takpris. Entreprenören tvingades återbetala en del av ersättningen till beställaren. (Svea hovrätts dom i mål T 3395-14)
Det är vanligt att bli oense om ett arbete ingått eller varit extra. För att avgöra frågan behöver avtalet tolkas. Ordalydelsen är viktig, men även sådant som parternas beteende och branschpraxis har betydelse. Ibland behöver man också beakta vad entreprenören kunde känna till i förväg. Exempelvis om det visar sig att ritningarna är felaktiga och dräneringen behöver läggas om.
Behöver en entreprenör undersöka arbetsområdet?
En kommun anlitade ett entreprenadbolag för att utföra muddringsarbete i en hamn. Under arbetet stötte entreprenören på hårt kalkberg som bolagets mudderverk inte klarade av. Entreprenören utförde därför sprängningar och krävde extra betalt för det. Kommunen ansåg att sprängningarna ingått i kontraktsarbetena och bestred därför företagets krav. Enligt domstolen ska en entreprenör göra en fackmässig bedömning av arbetsområdet och beakta troliga förhållanden. Entreprenören hade inte undersökt området tillräckligt noga och sprängningarna bedömdes inte ha varit ÄTA-arbeten. (Högsta domstolens dom NJA 2015 s. 3)
Enligt vissa standardavtal som AB 04 krävs skriftlig beställning av ÄTA-arbeten. Om entreprenören arbetar utan skriftlig beställning riskerar han att förlora sin rätt. Ersättning kan i vissa fall ändå utgå om det vore oskäligt att entreprenören inte får betalt. Om beställaren frångår formkraven, om arbetena måste utföras akut eller om beställaren inte svarar på frågor om ÄTA kan entreprenören ha rätt till betalning även om ÄTA inte beställts skriftligt.
En entreprenad ska utföras fackmässigt och professionellt. Slarv och okunnighet förekommer, men det kan också finnas olika uppfattningar om vad som är ett bra utförande. Myndigheter och branschorganisationer har tagit fram regler för vad som är ett korrekt utförande, exempelvis hur ett badrum ska byggas för att undvika vattenskador. Det är sådana branschregler som avgör vad som är en fackmässig standard. Att entreprenören följt tillverkarens monteringsanvisningar talar också för att arbetet utförts fackmässigt.
Måste monteringsanvisningen följas?
En hantverkare anlitades för att lägga om ett tak. Efter att arbetet slutförts läckte det in genom taket. En besiktning visade att hantverkaren hade spikat genom båda lagren av papp med en spikpistol, vilket lett till att den överliggande pappen släppt. Hantverkaren hade inte heller vikt upp pappen mot vindskivorna. I monteringsanvisningen stod det att all infästning skulle ske dolt. Beställaren begärde avdrag på priset. Hantverkaren medgav att underlagspappen hade monterats felaktigt, men ansåg att läckaget berodde på avsaknad av diffusionsspärr. Enligt hantverkaren var det inget fel på takets funktion. Domstolen konstaterade att man inte visste vad fuktskadorna berodde på, men att det inte spelade någon roll. Eftersom hantverkaren inte hade följt monteringsanvisningarna var arbetet inte fackmässigt. Det var därför fel på arbetet även om utförandet inte hade lett till läckage. (Hovrätten för Västra Sverige i mål T 1509-12)
En annan typ av fel är att något annat har levererats än det man kommit överens om. Ibland är det oklart vad man kommit överens om. Då behöver avtalet tolkas.
Kan en reklambroschyr vara avtalsinnehåll?
Ett byggföretag uppförde en villa. Efter färdigställandet upptäcktes fukt och mögel i ytterväggen. Det visade sig att vindskivan var av kartonggips, trots att huset enligt reklambroschyren skulle ha en gipsskiva med glasfiber. Beställaren ansåg att det förelåg ett fel och begärde ersättning för att byta ut vindskivan. Domstolen konstaterade att det inte fanns någon hänvisning till gipsskiva av glasfiber i kontraktshandlingarna. Tvärtom stod det i kontraktet att reklambroschyren endast var en illustration över bostadsprojektet. Parterna hade därför inte avtalat om glasfiber. (Svea hovrätt mål T 7558-13)
Fel ska rättas till och behöver därför reklameras. Entreprenören är skyldig att avhjälpa felet, annars kan beställaren ha rätt till prisavdrag och skadestånd. Är felet mycket allvarligt kan hela projektet behöva avbrytas genom hävning. Om beställaren inte reklamerar i tid kan han förlora sin rätt.
Ett byggbolag åtog sig att uppföra ett hus åt en konsument. Boarean skulle vara 224 kvm. När huset senare mättes upptäcktes att boarean endast var 161 kvm. Konsumenten reklamerade felet en vecka efter mätningen. Tingsrätten ansåg att konsumenten hade reklamerat för sent, eftersom han borde förstått att huset var för litet utan att göra en mätning. Högsta domstolen höll inte med. Det var inte alls självklart för konsumenten vad som ingick i boarean. Eftersom inte konsumenten kunde förstå hur litet huset var förrän efter mätningen, så var reklamationen ok. ("Sutterränghuset på Ekerö", Högsta domstolens dom NJA 2021 s. 353)
Vid en besiktning utreder besiktningsmannen vilka arbeten som utförts och om det föreligger fel. Slutsatserna sammanfattas i ett skriftligt besiktningsutlåtande. Dokumentet är ett viktigt bevis som i vissa fall krävs för att beställaren ska kunna göra gällande fel. Genom överbesiktning kan den som inte är nöjd med en besiktning få den prövad av en annan besiktningsman eller en nämnd.
En entreprenad ska färdigställas i avtalad tid. Det förekommer att parterna inte avtalat om någon särskild färdigställandetid. Då ska entreprenaden färdigställas i skälig tid. Den som orsakar en försening kan bli skadeståndsskyldig.
Får man skadestånd för förlorad arbetsinkomst?
En entreprenör åtog sig att bygga ett arkitektritat bostadshus åt två makar. Slutbesiktning skulle enligt kontraktet ske i november, men entreprenaden blev godkänd först i januari. Eftersom makarna inte kunde flytta in på avtalad tid fick de hyra ett tillfälligt boende och magasinera sina möbler. En av makarna hade tagit ledigt för flytten och förlorade sin arbetsinkomst. Entreprenadbolaget fick betala skadestånd till makarna för kostnaderna, eftersom de berodde på förseningen. (Hovrätten för Västra Sverige i mål T 1259-13)
Förseningar beror ofta på flera faktorer som samverkar. Det är inte alltid lätt att säga vem som bär ansvaret. Genom att i förväg avtala om en bestämd skadeersättning (ett vite) blir situationen mer förutsägbar. Då vet parterna på förhand vad som gäller om det blir en försening.
Ibland kan vitesbeloppet bli orimligt högt, exempelvis om förseningen blir väldigt långvarig eller om beställaren inte drabbas så mycket. I så fall kan det finnas möjlighet att sänka vitet så att det blir mer rättvist. Det kallas för att vitet jämkas.
Hur högt får förseningsvite vara?
En entreprenör fick i uppdrag att utföra betongstommen för en ny terminalbyggnad på ett industriområde. Den färdigställda byggnaden skulle användas som lager, men också inrymma en kontorsdel. I entreprenadavtalet åtog sig entreprenören att betala vite för varje vecka kontraktstiden överskreds. Färdigställandet blev försenat och beställaren begärde förseningsvite för 118 veckors försening. Beställaren hade dock haft nytta av entreprenaden, eftersom lagerdelen hade kunnat tas i bruk. Skadeersättningen jämkades därför kraftigt ned till 20 % av vitessumman. (Svea hovrätts dom i mål T 526-16)
En entreprenör som arbetat vill ha betalt, oavsett om det är fast pris eller löpande räkning. Om man inte kommit överens om priset ska entreprenören få skäligt betalt. För att komma fram till vad som är skäligt tittar man på normala marknadspriser.
Varför göra prisavdrag för byggfel?
En entreprenör åtog sig att projektera och utföra ett bostadshus. Beställaren hävde avtalet efter att arbetena påbörjats. Entreprenören krävde betalt för vad som utförts och fallet hamnade i domstol. Beställaren påstod att arbetet var felaktigt utfört, men entreprenören hade redan gjort avdrag för det. Domstolen ansåg att begärt pris var skäligt och gav entreprenören full rätt till betalning. (Hovrätten över Skåne och Blekinge i mål T 1500-08)
Vid löpande räkning är inte något fast pris bestämt på förhand. Det är då särskilt viktigt att dokumentera vad som utförs. Beställaren behöver kunna kontrollera vad entreprenören tagit betalt för och hur priset beräknats.
Hur detaljerad måste dokumentation vara?
Ett företag anlitades av en privatperson för att utföra spackling, målning och montering av dörrar på dennes villafastighet. Man hade kommit överens om ett timpris men kunde inte enas om hur många timmar som var rimligt. Företaget redovisade vilka personer som arbetat dag för dag och hur många timmar. Det framgick dock inte av tidsredovisningen vilket arbete som hade utförts och hur tiden fördelade sig mellan olika arbetsmoment. Redovisningen gav inte någon klar bild av det arbete som utförts. Eftersom det inte gick att bedöma om nedlagd tid varit befogad fick inte företaget betalt för fakturerad tid. (”Gripenhus”, Högsta domstolens dom NJA 2016 s. 1101)
En utomstående ska kunna bedöma vad som varit rimlig tid och materialkostnad. Det bör därför framgå vem som utfört varje arbetsmoment och när arbetet skett. Dokumentationen ska vara så komplett som möjlig och innehålla information om:
vad för slags arbete som utförts
specifika åtgärder och använt material
antal timmar för varje enskilt moment
mängden förbrukat material
Priset bör anges per arbetstimme och per enhet för materialet.
När ska man upprätta arbetsdagbok?
En bostadsrättsförening gav en byggentreprenör i uppdrag att omvandla ett kontorshus till ett flerbostadshus på löpande räkning. Bostadsrättsföreningen invände mot fakturorna och fallet hamnade i domstol. Entreprenören upprättade i efterhand en dagbok över arbetena. Tingsrätten litade inte på underlaget, eftersom det kommit för sent. Entreprenörens dokumentation var inte tillräckligt bra, så bostadsrättsföreningen behövde inte betala för allt som fakturerats. Dokumentation av arbetena bör ske löpande. (Stockholms tingsrätts dom i mål T 17237-12)
Om parterna är oense om man kommit överens om fast pris eller löpande räkning behöver avtalet tolkas. Det är den som påstår att fast pris har avtalats som har bevisbördan för det. Annars gäller löpande räkning.
Vem ska bevisa fast pris?
Ett monteringsföretag hade tagit på sig att installera portar på en livsmedelscentral. Företaget fakturerade arbetet per timme utan att beställaren protesterade mot fakturorna. Beställaren påstod senare att man hade kommit överens om ett fast pris, medan monteringsföretaget hänvisade till sina fakturor och hävdade att arbetet utförts på löpande räkning. Eftersom fast pris inte kunde bevisas fick företaget rätt till löpande räkning i både tingsrätten och hovrätten. (Göta hovrätts dom i mål T 774-08)
Ofta finns inslag av både fast pris och löpande räkning, till exempel fast pris där elarbeten tillkommer på löpande räkning. Det förekommer också takpris, ungefärligt pris, mängdreglering och andra ersättningsformer.
Vad är ett takpris?
En entreprenör anlitades av en privatperson för att bygga om ett fritidshus till permanentbostad. Efter att entreprenaden färdigställts ansåg beställaren att han betalat för mycket. I avtalet hade parterna angett ett budgeterat pris. Entreprenören var av uppfattningen att avtalet ingåtts på löpande räkning, medan beställaren ansåg att man varit överens om ett högsta pris, ett så kallat takpris. Både tingsrätten och hovrätten tolkade budgeterat pris som ett takpris. Entreprenören tvingades återbetala en del av ersättningen till beställaren. (Svea hovrätts dom i mål T 3395-14)
Det är vanligt att bli oense om ett arbete ingått eller varit extra. För att avgöra frågan behöver avtalet tolkas. Ordalydelsen är viktig, men även sådant som parternas beteende och branschpraxis har betydelse. Ibland behöver man också beakta vad entreprenören kunde känna till i förväg. Exempelvis om det visar sig att ritningarna är felaktiga och dräneringen behöver läggas om.
Behöver en entreprenör undersöka arbetsområdet?
En kommun anlitade ett entreprenadbolag för att utföra muddringsarbete i en hamn. Under arbetet stötte entreprenören på hårt kalkberg som bolagets mudderverk inte klarade av. Entreprenören utförde därför sprängningar och krävde extra betalt för det. Kommunen ansåg att sprängningarna ingått i kontraktsarbetena och bestred därför företagets krav. Enligt domstolen ska en entreprenör göra en fackmässig bedömning av arbetsområdet och beakta troliga förhållanden. Entreprenören hade inte undersökt området tillräckligt noga och sprängningarna bedömdes inte ha varit ÄTA-arbeten. (Högsta domstolens dom NJA 2015 s. 3)
Enligt vissa standardavtal som AB 04 krävs skriftlig beställning av ÄTA-arbeten. Om entreprenören arbetar utan skriftlig beställning riskerar han att förlora sin rätt. Ersättning kan i vissa fall ändå utgå om det vore oskäligt att entreprenören inte får betalt. Om beställaren frångår formkraven, om arbetena måste utföras akut eller om beställaren inte svarar på frågor om ÄTA kan entreprenören ha rätt till betalning även om ÄTA inte beställts skriftligt.
En entreprenad ska utföras fackmässigt och professionellt. Slarv och okunnighet förekommer, men det kan också finnas olika uppfattningar om vad som är ett bra utförande. Myndigheter och branschorganisationer har tagit fram regler för vad som är ett korrekt utförande, exempelvis hur ett badrum ska byggas för att undvika vattenskador. Det är sådana branschregler som avgör vad som är en fackmässig standard. Att entreprenören följt tillverkarens monteringsanvisningar talar också för att arbetet utförts fackmässigt.
Måste monteringsanvisningen följas?
En hantverkare anlitades för att lägga om ett tak. Efter att arbetet slutförts läckte det in genom taket. En besiktning visade att hantverkaren hade spikat genom båda lagren av papp med en spikpistol, vilket lett till att den överliggande pappen släppt. Hantverkaren hade inte heller vikt upp pappen mot vindskivorna. I monteringsanvisningen stod det att all infästning skulle ske dolt. Beställaren begärde avdrag på priset. Hantverkaren medgav att underlagspappen hade monterats felaktigt, men ansåg att läckaget berodde på avsaknad av diffusionsspärr. Enligt hantverkaren var det inget fel på takets funktion. Domstolen konstaterade att man inte visste vad fuktskadorna berodde på, men att det inte spelade någon roll. Eftersom hantverkaren inte hade följt monteringsanvisningarna var arbetet inte fackmässigt. Det var därför fel på arbetet även om utförandet inte hade lett till läckage. (Hovrätten för Västra Sverige i mål T 1509-12)
En annan typ av fel är att något annat har levererats än det man kommit överens om. Ibland är det oklart vad man kommit överens om. Då behöver avtalet tolkas.
Kan en reklambroschyr vara avtalsinnehåll?
Ett byggföretag uppförde en villa. Efter färdigställandet upptäcktes fukt och mögel i ytterväggen. Det visade sig att vindskivan var av kartonggips, trots att huset enligt reklambroschyren skulle ha en gipsskiva med glasfiber. Beställaren ansåg att det förelåg ett fel och begärde ersättning för att byta ut vindskivan. Domstolen konstaterade att det inte fanns någon hänvisning till gipsskiva av glasfiber i kontraktshandlingarna. Tvärtom stod det i kontraktet att reklambroschyren endast var en illustration över bostadsprojektet. Parterna hade därför inte avtalat om glasfiber. (Svea hovrätt mål T 7558-13)
Fel ska rättas till och behöver därför reklameras. Entreprenören är skyldig att avhjälpa felet, annars kan beställaren ha rätt till prisavdrag och skadestånd. Är felet mycket allvarligt kan hela projektet behöva avbrytas genom hävning. Om beställaren inte reklamerar i tid kan han förlora sin rätt.
Ett byggbolag åtog sig att uppföra ett hus åt en konsument. Boarean skulle vara 224 kvm. När huset senare mättes upptäcktes att boarean endast var 161 kvm. Konsumenten reklamerade felet en vecka efter mätningen. Tingsrätten ansåg att konsumenten hade reklamerat för sent, eftersom han borde förstått att huset var för litet utan att göra en mätning. Högsta domstolen höll inte med. Det var inte alls självklart för konsumenten vad som ingick i boarean. Eftersom inte konsumenten kunde förstå hur litet huset var förrän efter mätningen, så var reklamationen ok. ("Sutterränghuset på Ekerö", Högsta domstolens dom NJA 2021 s. 353)
Vid en besiktning utreder besiktningsmannen vilka arbeten som utförts och om det föreligger fel. Slutsatserna sammanfattas i ett skriftligt besiktningsutlåtande. Dokumentet är ett viktigt bevis som i vissa fall krävs för att beställaren ska kunna göra gällande fel. Genom överbesiktning kan den som inte är nöjd med en besiktning få den prövad av en annan besiktningsman eller en nämnd.
En entreprenad ska färdigställas i avtalad tid. Det förekommer att parterna inte avtalat om någon särskild färdigställandetid. Då ska entreprenaden färdigställas i skälig tid. Den som orsakar en försening kan bli skadeståndsskyldig.
Får man skadestånd för förlorad arbetsinkomst?
En entreprenör åtog sig att bygga ett arkitektritat bostadshus åt två makar. Slutbesiktning skulle enligt kontraktet ske i november, men entreprenaden blev godkänd först i januari. Eftersom makarna inte kunde flytta in på avtalad tid fick de hyra ett tillfälligt boende och magasinera sina möbler. En av makarna hade tagit ledigt för flytten och förlorade sin arbetsinkomst. Entreprenadbolaget fick betala skadestånd till makarna för kostnaderna, eftersom de berodde på förseningen. (Hovrätten för Västra Sverige i mål T 1259-13)
Förseningar beror ofta på flera faktorer som samverkar. Det är inte alltid lätt att säga vem som bär ansvaret. Genom att i förväg avtala om en bestämd skadeersättning (ett vite) blir situationen mer förutsägbar. Då vet parterna på förhand vad som gäller om det blir en försening.
Ibland kan vitesbeloppet bli orimligt högt, exempelvis om förseningen blir väldigt långvarig eller om beställaren inte drabbas så mycket. I så fall kan det finnas möjlighet att sänka vitet så att det blir mer rättvist. Det kallas för att vitet jämkas.
Hur högt får förseningsvite vara?
En entreprenör fick i uppdrag att utföra betongstommen för en ny terminalbyggnad på ett industriområde. Den färdigställda byggnaden skulle användas som lager, men också inrymma en kontorsdel. I entreprenadavtalet åtog sig entreprenören att betala vite för varje vecka kontraktstiden överskreds. Färdigställandet blev försenat och beställaren begärde förseningsvite för 118 veckors försening. Beställaren hade dock haft nytta av entreprenaden, eftersom lagerdelen hade kunnat tas i bruk. Skadeersättningen jämkades därför kraftigt ned till 20 % av vitessumman. (Svea hovrätts dom i mål T 526-16)
Kontakta oss för att få entreprenaden färdigställd. Vår inledande rådgivning är kostnadsfri.
